La vente de gré à gré


  • L'option d'achat:

    L'option d'achat constitue un accord entre le vendeur et le candidat-acheteur grâce auquel le candidat-acheteur jouit de la possibilité d'acheter l'immeuble pendant un délai déterminé et à un prix fixé. En cas de rupture de l'accord par le vendeur, le candidat acheteur pourra demander un dédommagement.

  • Le compromis ou l'accord provisoire:

    Contrairement à ce que le nom indique, cet accord n'est pas provisoire mais définitif et contraignant. Son contenu est très important. Veillez à noter: la date ultime de passage de l'acte, les sanctions de retard, le prix, l'acompte versé, les conditions suspensives (dans le cas où le permis de bâtir n'aurait pas pu être délivré, la vente du terrain à bâtir ne s'accomplit pas), une description précise. Le document ne doit pas correspondre à un format particulier. Votre agent immobilier ou notaire peut vérifier si le compromis est en ordre avant la signature.

  • La sécurité supplémentaire:

    En concluant une Garantie de vente (sa Korfina), vous obtiendrez plus de sécurité. Si la vente n'aboutit pas par la faute du vendeur, vous serez automatiquement dédommagé de 10% du prix de vente convenu.


La vente publique


  • Le lieu et l'organisation:

    Après avoir reçu la publicité nécessaire, la vente publique est organisée sous la conduite d'un notaire. La plupart des ventes publiques ont lieu dans un café jouissant d'une situation centrale ou dans une autre salle.

  • Volontaire ou forcée:

    La vente publique forcée a souvent lieu contre la volonté du propriétaire, par exemple lors d'une faillite. La vente publique volontaire est souvent choisie comme la formule permettant de vendre l'immeuble plus rapidement et d'en obtenir un prix plus élevé. La vente se fait effectivement aux enchères. Quand le marteau est tombé, vous n'êtes toujours pas propriétaire, le notaire peut effectivement toujours décider qu'une surenchère peut être émise et il peut organiser une deuxième séance.

  • Attention:

    Ne vous laissez pas emporter par l'ambiance de la salle de vente ! Vous risqueriez de payer beaucoup trop. Fixez-vous préalablement une offre maximale que vous ne dépasserez pas. Le point suivant s 'applique tant à l'acheteur qu'au vendeur: les conjoints doivent être présents tous les deux. N'oubliez pas non plus que les frais sont plus élevés lors d'une vente publique! (25%).


L'acte notarié


  • Le titre de propriété définitif:

    Il s'agit d'un acte authentique qui vous procure une sécurité juridique. Il est transcrit au bureau des hypothèques où il sera rendu public et manifeste auprès de tiers. A partir de ce moment, vous pouvez enfin vous considérer officiellement comme étant le propriétaire légitime.

  • Les frais:

    L'ensemble des frais pour le passage d'un acte notarié comprend:

    • les droits d'enregistrement

      normalement 12,5% de la valeur de vente, maintenant 10% pour les Flandres

    • les honoraires du notaire

    • petits frais d'acte

      timbres, recherche, transcription

    Le coût total lors d'une vente publique revient à environ 25%. Pour une vente de gré à gré, il se monte entre 15 et 20%.

  • Verlaagd registratierecht: één en ander gewijzigd.

    Volgens berichten van het Kadaster worden alle aktes, verleden na 15 mei 2001, onderworpen aan een nieuwe reglementering bij het goedkeuren en afleveren van een kadastrale legger. Deze verandering is belangrijk omdat bepaalde aktes, waar niet aan de nieuwe voorschriften werd voldaan, kunnen uitgesteld worden.

    Waar gaat het nu juist om? Het verlaagd registratierecht van 5% kan enkel nog toegekend worden in de mate dat aan het verkochte pand geen werken, verbeteringen of veranderingen werden uitgevoerd of aangebracht, waardoor het kadastraal inkomen hoger zou liggen dan dit opgegeven door de verkoper op het moment van de verkoop.

    Het Kadaster zal onderzoeken of de aanvraag tot verlaagd tarief gerechtvaardigd is. Om van de verlaging te kunnen genieten, moet alvast bij de verkoop een goedgekeurd uittreksel van de kadastrale legger worden voorgelegd, voorzien van volgende vermelding: Kadastraal uittreksel geschikt om te worden gevoegd bij de aanvraag tot het bekomen van het verlaagd registratierecht.

    Als het Kadaster verbeteringen en/of veranderingen aan de woning vaststelt, die haar niet gemeld werden, zal het kadastraal inkomen herschat worden en het verschil zal verschuldigd zijn door de verkoper.

    Er wordt verwacht dat omtrent deze nieuwe regeling binnenkort meer gedetailleerde informatie zal vrijgegeven worden.


Les dispositions TVA


  • Pour une nouvelle construction:

    matériaux et prestations: 21%

  • Pour une rénovation:

    habitation de moins de 5 ans: 21%
    habitation de plus de 5 ans: 6%

    • l'ancienneté doit être prouvée
    • n'est pas valable pour des rénovations considérables (+60% de la valeur de vente)
    • n'est pas valable pour des travaux dans le jardin, sauna, piscine.

Le rôle de l'agent immobilier


Nous ne considérons ici que les agents immobiliers professionnels reconnus par l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). Cette reconnaissance offre une grande sécurité quant à la compétence et au sérieux professionnels. L'agent immobilier agréé a suivi toutes les formations requises, il suit tous les ans un cycle de formation permanente nécessaire, il est couvert par les assurances obligatoires et respecte le code professionnel imposé ou la déontologie.

Travailler avec un agent immobilier agréé n'apporte que des avantages. Surtout, c'est gratuit pour l'acheteur car c'est le vendeur qui verse les honoraires ! L'agent immobilier compose un dossier de vente complet qui reprend toutes les pièces nécessaires à la vente (attestations, autorisations, pièces en rapport avec des ventes précédentes...).

En outre, l'opinion professionnelle d'un agent immobilier en rapport avec l'état du bien et le prix demandé est une très bonne indication.

Le vendeur n'y trouve lui-aussi que des avantages: connaissance des prix, connaissance de la législation et des prescriptions de toute nature, annonce de "LA MISE EN VENTE ", compilation de tous les documents nécessaires, règlement des visites, négociations... une palette étendue de tâches qui prendront trop de temps au vendeur et qui sont trop vastes et trop complexes (législations, prescriptions...).


toepasselijk op de verhuring van vakantiewoningen aan de Belgische Kust
CIB - Confideratie van Immobiliënberoepen van België

La publicité


Travailler avec un agent immobilier agréé vous procure une multitude d'avantages. La publicité en est un. L'agent immobilier dispose d'un réseau de communication très élaboré via lequel votre immeuble peut être porté à la connaissance de tous. Avant tout, il y a la vitrine de son bureau, en général un bon vecteur de visibilité dans le centre ville. De surcroît, l'agent immobilier a de grands panneaux "A VENDRE" standardisés et, la plupart du temps, il a une rubrique régulière dans les journaux et hebdomadaires où il regroupe toutes ses offres dans une annonce grand format. Pour finir, la majorité des agents immobiliers possède maintenant également son propre site Internet.


L'apprécation


L'agent immobilier est un expert chevronné. Il peut rapidement vous donner le prix exact de votre propriété sur base de son expérience, de ventes similaires et de critères objectifs. Grâce à l'agent immobilier, vous évitez le risque de vendre pour une bouchée de pain ou de surestimer de manière exorbitante.


Le dossier de vente


L'agent immobilier compose un dossier intégral de vente qui reprend l'historique de l'immeuble avec tous les documents nécessaires.

Contenu du dossier de vente

  • une mission établie par écrit:

    une mission établie par écrit est nécessaire. A l'instar des contrats, cette mission protège également les deux parties. Au cas où il y aurait faute professionnelle, la mission établie par écrit est nécessaire pour mettre en cause la responsabilité civile de l'agent immobilier.

  • fiche de renseignements sur le vendeur:

    chaque vente peut être influencée par le régime matrimonial, le divorce, l'indivision, la copropriété, le statut de société, l'émancipation, l'incompétence, le statut de mineur...

  • renseignements sur l'immeuble à vendre:

    contient des photos et des documents tels que les plans, le registre cadastral, l'analyse du sol, la situation hypothécaire, le précompte immobilier, RC, les éventuels (contrats de) location, rapport d'estimation...


Les visites

C'est une tâche essentielle de l'agent immobilier que de mener les visites et d'informer les candidats-acheteurs. Son bureau se charge d'une organisation rapide. L'agent immobilier est aussi un peu psychologue et grâce à son expérience, il peut rapidement distinguer les candidats intéressés de ceux qui ne le sont pas vraiment.


La négociation


La négociation du prix répond à un autre aspect où quantité de règles et de techniques entrent en considération. Vous laisserez donc de préférence cet aspect des choses à un professionnel qui sait quand on peut tirer le maximum de bénéfices et qui peut éviter un échec éventuel des négociations. Après les négociations vient encore une dernière phase importante, à savoir la clôture, la formalisation de la vente.


Comment reconnaissez-vous l'agent immbobilier?


La réponse est très simple. Vous reconnaissez un agent immobilier professionnel agréé à la plaque de cuivre suspendue à la façade de son bureau sur laquelle est gravé son nom à côté de son numéro d'agréation qui lui a été attribué par l'IPI, l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers. Si l'agent immobilier que vous avez choisi n'est pas en mesure de vous présenter une agréation, remerciez le pour sa peine. L'agréation atteste que l'agent immobilier se conforme aux règles et aux normes de l'IPI. Il y a de cela quelques années, tout le monde pouvait devenir agent immobilier mais depuis 1994, la branche est réglementée, aussi bien en ce qui concerne le curriculum, les connaissances préalables et la formation spécifique. De plus, chaque agent immobilier est obligé de souscrire à une assurance en responsabilité civile spécifique pour des fautes professionnelles éventuelles. En cas d'infraction aux règles, l'IPI peut prononcer de sévères sanctions qui peuvent mener jusqu'à l'exclusion définitive de la profession.


La formation d'agent immobilier.


La loi exige d'être titulaire d'un certain nombre de diplômes pour avoir accès à la profession d'agent immobilier. La plupart des agents immobiliers ont une formation universitaire ou de l'enseignement supérieur non universitaire. Toute personne en possession d'un diplôme reconnu, peut entamer une formation spécifique d'agent immobilier. Des formations sont organisées partout dans le pays et comportent aussi bien un volet théorique que pratique. Ainsi, chaque agent immobilier doit faire un stage obligatoire chez un maître de stage agréé et doit suivre annuellement un quota minimum de formations complémentaires. Les efforts qui ont été fournis ces dernières années dans le domaine des formations conduisent à une protection supplémentaire et renforcée du consommateur.


La déontologie du secteur


Récemment, une déontologie destinée à mieux gérer la profession et à l'adapter à la société, a été approuvée et mise en place. La déontologie établit un code de comportement pour l'agent immobilier sérieux qui le respecte par la même occasion. Il ne le fait pas seulement pour éviter les sanctions mais aussi pour donner plus de crédit à la profession et gagner le respect du consommateur. Il en est donc de même que dans d'autres groupes professionnels comme par exemple les médecins, les avocats etc.

Un maillon incontournable


L'intervention d'un notaire dans l'achat ou la vente de terrains ou d'immeubles est obligatoire par la loi. Bien qu'un compromis soit de nature contraignante pour toutes les parties, le transfert de propriété n'est valide qu'après l'établissement et la signature de l'acte notarié. Le notaire est également expert-conseiller dans cette matière complexe. Pour beaucoup de gens, c'est l'incertitude qui domine dans le choix d'un notaire. En fait, le choix d'un notaire est tout à fait libre. Vous ne devez pas absolument choisir un notaire de votre lieu de domicile, bien que ceci puisse avoir des avantages sur le plan de la connaissance de la situation.

Dans la plupart des cas, on collaborera avec le notaire de l'acheteur. Si vous ne vous sentez pas du tout sûr, vous pouvez, sans frais supplémentaires, vous faire assister par votre propre notaire de confiance!


Du compromis à l'acte


Entre la signature du compromis et le passage de l'acte officiel, le notaire procède encore à toute une série de tâches, la bonne et due forme du compromis est aussi établie. Le notaire recherche les données cadastrales et en contrôle l'exactitude. Il vérifie également toutes les données en relation avec le titre de propriété actuel, les aliénations passées, les servitudes, des hypothèques non-acquittées... Pour cette raison, il peut être très intéressant d'impliquer un notaire dès avant la signature du compromis.


Les tâches du notaire


La tâche fondamentale du notaire est d'établir et de valider l'acte notarié, qui a valeur officielle de titre de propriété. Il veille en outre à la transcription au bureau des hypothèques. Après signature, l'acte est opposable à des tiers, et personne ne peut plus prétendre à la propriété ou à y inscrire une hypothèque.

En dehors de ces tâches lors des ventes de gré à gré, le notaire est également actif pour les ventes publiques.


La vente publique


  • Le lieu et l'organisation:

    Après avoir reçu la publicité nécessaire, la vente publique est organisée sous la conduite d'un notaire. La plupart des ventes publiques ont lieu dans un café jouissant d'une situation centrale ou dans une autre salle.

  • Volontaire ou forcée:

    La vente publique forcée a souvent lieu contre la volonté du propriétaire, par exemple lors d'une faillite. La vente publique volontaire est souvent choisie comme la formule permettant de vendre l'immeuble plus rapidement d'en obtenir un prix plus élevé. La vente se fait effectivement aux enchères. Quand le marteau est tombé, vous n'êtes toujours pas propriétaire, le notaire peut effectivement toujours décider qu'une surenchère peut être émise et il peut organiser une deuxième séance.

  • Attention:

    Ne vous laissez pas emporter par l'ambiance de la salle de vente! Vous risqueriez de payer beaucoup trop. Fixez-vous préalablement une offre maximale que vous ne dépasserez pas. Le point suivant s 'applique tant à l'acheteur qu'au vendeur: les conjoints doivent être présents tous les deux. N'oubliez pas non plus que les frais sont plus élevés lors d'une vente publique! (25%).


Que coûte un notaire ?


  • les droits d'enregistrement

    10% sur le prix d’achat (pour des biens bon marchés avec un revenu cadastral (non-indexé) en-dessous de 745 eur, vous payez 5% de frais d’enregistrement). Cette réduction s’applique en Flandres.

  • les honoraires du notaire

    L’honoraire du notaire est proportionnel et dégressif.

    Par tranche:
    Jusqu’à € 7.500: 4,56%
    De € 7.500 à € 17.500: 2,85%
    De € 17.500 à € 30.000: 2,28%
    De € 30.000 à € 45.495: 1,71%
    De € 45.495 à € 64.095: 1,14%
    De € 64.095 à € 250.095: 0,57%
    Au dessus de € 250.095: 0,057%

    Depuis le 1 janvier 2012: + 21% de TVA.

  • petits frais d'acte

    timbres, recherche, transcription.

Le coût total lors d'une vente publique revient à environ 25%. Pour une vente de gré à gré, il se monte entre 15 et 20%.


Les garanties


Le notaire n'est pas au-dessus de la loi. En cas de faute professionnelle intentionnelle, vous pouvez vous adresser au service Sécurité Notariale asbl au numéro 02 - 505.08.81.

Si vous subissez un préjudice dû à une faute ou une négligence involontaire, vous pouvez vous adresser aux Assurances du Notariat.

Vous pouvez recevoir des informations complémentaires auprès de la Fédération Royale des Notaires au numéro 02 - 505.08.10 ou sur www.notaris.be