Meestal spreekt men over "voorlopige verkoopovereenkomst" of "compromis". Deze benamingen zijn echter misleidend.

Ten onrechte laten zij uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken. Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper die ermee akkoord gaat de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van beide partijen nog terug, ook niet indien er nog geen voorschot is betaald.

Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, de zogenaamde "voorlopige" verkoopovereenkomst, is dus allesbehalve voorlopig. Integendeel, de verkoop is definitief!
Daarom spreken wij beter van een "onderhandse verkoopovereenkomst". Deze vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.

Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Immers, binnen deze termijn dienen de registratierechten te worden betaald. Mocht tijdens deze periode één van de partijen overlijden, dan gaan de rechten en plichten aangegaan bij de onderhandse verkoopovereenkomst automatisch over op de erfgenamen.

Het is dus van het allergrootste belang de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie achteraf. Het opstellen van die overeenkomst is niet altijd eenvoudig.

Door de notaris worden naar aanleiding van het begeleiden van een verkoopdossier een hele reeks opzoekingen gedaan, zodat verkoper en koper met zekerheid de verkoop kunnen sluiten.

Bij een openbare verkoop is er geen aanloopperiode, maar zal de notaris, mits akkoord van de eigenaar, dadelijk toewijzen aan de meestbiedende. Op het ogenblik van de toewijzing is de verkoop gesloten en wordt in de verkoopzaal de akte opgemaakt en ondertekend. De kosten moeten doorgaans binnen de 5 dagen betaald worden. Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal één maand de tijd, daarna moeten intresten wegens laattijdigheid bijbetaald worden. De verkoopsvoorwaarden worden voorgelezen op de verkoopdag zelf. U kan uiteraard ook vooraf inlichtingen vragen bij de verkopende notaris.

Belangrijk om weten is dat u als koper bij de toewijzing geen bedenktijd meer kunt vragen of een opschortende voorwaarde kunt bedingen. U koopt of u koopt niet.

Zorg er daarom voor dat u zich voor de definitieve koopdag voldoende documenteert.

Neem indien nodig vooraf contact op met een financieringsmaatschappij. Deze zal u kunnen vertellen tot hoeveel u kunt opbieden. Dit hangt af van de waarde van het te koop gestelde goed en uiteraard ook van uw financiële mogelijkheden.

• Gunsttarief voor de enige gezinswoning
  
  • Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning daalt van 6% naar 3%
  • De voorwaarden voor dit gunsttarief blijven ongewijzigd. De domiciliëringstermijn blijft bijvoorbeeld behouden op drie jaar. Ook de vereisten inzake het enige karakter van de woning blijven integraal dezelfde.

• Gunsttarief IER/sloop-heropbouw
  
  • Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning die ingrijpend energetisch gerenoveerd of gesloopt/heropgebouwd zal worden zakt van 5% naar 1%. Sloop/heropbouw blijft hiervoor onverkort in aanmerking komen.
  • Er wordt opnieuw niet gesleuteld aan de voorwaarden, met twee uitzonderingen: (1) de explicitering dat er na de werken een E-peil van maximum E60 behaald moet worden & (2) een verlenging van de domiciliëringstermijn van 5 naar 6 jaar.
  • Noteer dat er een wijziging aankomt inzake de mogelijke toepassing van dit tarief op de aankoop van door calamiteiten getroffen panden (afgebrand, overstroomd, verkrot, ...). Meer informatie daarover kan je onderaan dit artikel terugvinden.

• Tolerantie van het causaal verband
  
  • De nieuwe gunsttarieven gelden enkel voor de enige gezinswoning.
  • Maar: een koper kan zich nog steeds beroepen op de tolerantie van het causaal verband. Voor het 3%-tarief en het 1%-tarief zal (net zoals vandaag bij het 6%- en het 5%-tarief) geen rekening worden gehouden met verhinderend vastgoed dat snel wordt verkocht.
  • De tolerantie van het causaal verband betekent dat er geen rekening wordt gehouden met een woning of bouwgrond waarvan de koper eigenaar is, indien de koper zich ertoe verbindt om die binnen een bepaalde termijn na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning volledig te vervreemden.
  • Die termijn wordt verdubbeld: daar waar ze nu slechts één jaar bedraagt, gaat ze vanaf 1 januari 2022 naar twee jaar!
  • De nieuwe termijn van 2 jaar geldt vanaf 1 januari 2022 voor alle situaties en staat dus los van de overgangsregeling inzake meeneembaarheid! De termijn voor de tolerantie zal met andere woorden ook twee jaar bedragen wanneer men in 2022 en 2023 nog voor de combinatie kiest van 6%- of het 5%-tarief met de meeneembaarheid.
  • Meer informatie over de tolerantie van het causaal verband kan je in dit artikel terugvinden.

• Standaardtarief
  
  • Het standaardtarief voor alle andere vastgoedaankopen stijgt van 10% naar 12%.
  • Dit tarief geldt voor elke vastgoedaankoop, die niet de enige gezinswoning vormt. Het gaat niet enkel om de aankoop van een niet-enige (2de, 3de, …) woning maar evenzeer om het verwerven van een bouwgrond, niet-residentieel vastgoed (een winkel, kantoor, …)
  • Er wordt een uitzondering gemaakt voor de aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden. Voor deze vastgoedtypes blijft het tarief van 10% behouden.
  • Landbouwgrond wordt gedefinieerd als volgt: "het onroerend goed dat bestaat uit een of meer gronden die voor het landbouwbedrijf gebruikt worden of bestemd zijn, met uitsluiting van gebouwen en de grond waarop deze gebouwen zich bevinden".
  • Voor natuurgebied hanteert men de categorieën zoals voorzien in het Natuurdecreet. Dat Decreet hanteert vier types natuurbeheerplannen. Op de aankoop van een natuurgebied onder een natuurbeheerplan type 1 betaalt men vanaf 1 januari 2022 12%. De natuurgebieden onder type 2 en 3 blijven op 10%. Een natuurgebied onder een natuurbeheerplan type 4 was reeds vrijgesteld en dat blijft het geval.

• De rechtenvermindering
  
  • De rechtenvermindering blijft bestaan maar daalt in omvang. In combinatie met het nieuwe 3%-tarief zal de rechtenvermindering nog €2.800 bedragen (in plaats van €5.600 nu in combinatie met het 6%-tarief). De logica daarachter: de rechtenvermindering daalt equivalent mee met het standaardtarief en wordt dus ook gehalveerd. Je kan de rechtenvermindering zo gelijkstellen met een voetvrijstelling op €93.333.
  • In combinatie met het 1%-tarief voor ingrijpende energetische renovatie /sloop-heropbouw zal de rechtenvermindering 960€ bedragen.
  • In de overgangsperiode tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2024 'volgt' de rechtenvermindering het gekozen tarief. Opteert de koper voor het 6%-tarief (met meeneembaarheid), dan zal de rechtenvermindering €5.600 bedragen. Kiest de koper voor het nieuwe 3%-tarief zonder meeneembaarheid, dan is de rechtenvermindering gehalveerd tot 2.800€. Dezelfde logica geldt bij het 5%-tarief met meeneembaarheid (€4.800) tegenover het nieuwe 1%-tarief zonder meeneembaarheid (€960).
  • De maximale grens inzake verkoopprijs/verkoopwaarde om voor de rechtenvermindering in aanmerking te komen wordt vanaf 1 januari 2022 met €20.000 verhoogd. Ze zal €220.000 bedragen, met een extra verhoging tot €240.000 in de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.

• De meeneembaarheid
  
  • Om de tariefverlaging te financieren wordt de meeneembaarheid afgeschaft, met een overgangsperiode van twee jaar.
  • Voor de enige gezinswoning impliceert dit dat de koper tot en met 31/12/2023 de keuze zal hebben tussen (1) het nieuwe 3%-tarief zonder mogelijkheid van meeneembaarheid met de nieuwe rechtenvermindering (€5.800) en (2) het huidige 6%-tarief met toepassing van meeneembaarheid en de oude rechtenvermindering (€5.800). Voor ‘doorstromers’ wordt het dus rekenen geblazen welk regime voor hen het meest voordelig is. First time buyers zullen standaard voor het 3%-tarief gaan. Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief.
  • Het keuzeregime geldt evenzeer voor wie een enige gezinswoning aankoopt en die ingrijpend energetisch zal renoveren of zal slopen/heropbouwen. Tot en met 31/12/2023 kan de koper dan kiezen tussen (1) het huidige 5%-tarief met de meeneembaarheid en (2) het nieuwe 1%-tarief zonder de meeneembaarheid.
  • Voor het aflopen van de overgangsregeling op 31/12/2023 zal enkel worden gekeken naar de datum van de authentieke akte. Op dat moment geldt er geen bijzondere regeling met verschillende ijkpunten: enkel de datum van de authentieke akte geldt. Wie onder de overgangsregeling wil genieten van het 6%- of het 5%-tarief in combinatie met de meeneembaarheid moet dus zijn/haar akte verleden krijgen voor 1 januari 2024!
  • In bepaalde gevallen kan de meeneembaarheid ook toegepast worden bij de aankoop van bouwgrond en voor niet-residentieel vastgoed. Dit kan wanneer de koper het nodige zal doen om binnen een termijn van 5 jaar de hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van het aangekochte goed. Concreet betekent dit dat de koper er een nieuwbouwwoning opricht (al dan niet na de sloop van een bestaand niet-residentieel gebouw) en/of het gebouw renoveert en omvormt tot gezinswoning (wat stedenbouwkundig ook een vergunningsplichtige functiewijziging inhoudt). Ondertussen heeft VLABEL bevestigd dat in dergelijk geval de koper nog tot en met 31 december 2023 het nieuwe 12%-tarief zal kunnen combineren met de meeneembaarheid. De meeneembaarheid blijft bij dergelijke aankopen dus ook nog twee jaar bestaan.
  • Tijdens de overgangsregeling wordt niet gesleuteld aan de voorwaarden, verbonden aan de meeneembaarheid. Die blijven onveranderd tot bij de afschaffing op 1 januari 2024. In bepaalde gevallen zal men daardoor ook na 1 januari 2024 de meeneembaarheid via teruggave kunnen inroepen. De termijn van vijf jaar verbonden aan de mogelijkheid van teruggave bij de aankoop van een bouwgrond blijft behouden. Het is niet zo dat de termijnen door de afschaffing plots zouden worden teruggebracht tot een absolute deadline op 31 december 2023. Wie op 31 december 2023 een akte verlijdt voor de aankoop van een bouwgrond, met toepassing van de meeneembaarheid, heeft tot 31 december 2028 de tijd om in de daarop opgerichte woning de hoofdverblijfplaats te vestigen. Echt volledig uitdoven doet de meeneembaarheid dus pas op die datum. Een echt volledig correcte omschrijving is dat er vanaf 1 januari 2024 geen nieuw recht op meeneembaarheid kan ontstaan...
  • VLABEL hanteert al enige tijd, daartoe gedwongen door de rechtspraak, een tolerantie voor de toepassing van de meeneembaarheid bij opeenvolgende aankopen van een bestaande woning, gevolgd door een nieuwbouwwoning, gevolgd door een nieuwe aankoop van een bestaande woning. Men kan dan de initieel op de eerste bestaande woning meenemen in een rugzak richting de tweede aankoop van een bestaande woning en zo de meeneembaarheid als het ware over de aankoop onder BTW “heen tillen”.
  Die ‘rugzak-regeling’ blijft integraal van toepassing tot en met 31 december 2023, voor wie in het kader van de overgangsregeling dan de meeneembaarheid nog wil toepassen. Voor aankopen vanaf 1 januari 2024 vervalt de meeneembaarheid en dus ook elk recht op een excedent (de toelichting hierboven rond de meeneembaarheid via teruggave incalculerend).

• Overige elementen
  
  • Het 4%-tarief voor de beroepsverkopers blijft onverkort bestaan. Aan dit tarief worden geen wijzigingen aangebracht; de voorwaarden en modaliteiten blijven ongewijzigd.
  • Ook aan het 7%-tarief voor de aankoop van een woning die verhuurd zal worden aan een SVK worden geen wijzigingen aangebracht.
  • Het tarief voor de aankoop van een beschermd monument dat niet zal dienen als enige gezinswoning stijgt van 5% naar 6%.

We beschouwen hier enkel de professionele vastgoedmakelaar, die erkend is door het B.I.V (Belgisch Instituut voor Vastgoedmakelaars). Deze erkenning biedt een hele reeks zekerheden naar vakbekwaamheid en beroepsernst toe. De erkende makelaar heeft alle opleidingen doorlopen, volgt jaarlijks de nodige bijscholingen, is gedekt door de vereiste verzekeringen en volgt de opgelegde beroepscode of deontologie.

Het werken met een erkende makelaar biedt niets dan voordelen. Vooreerst is het gratis voor de koper, want de verkoper betaalt het ereloon! De makelaar stelt een volledig verkoopsdossier samen, waarin zich alle stukken bevinden, die nodig zijn voor de verkoop (attesten, goedkeuringen, stukken in verband met vroegere verkopen...).

Daarnaast is de professionele opinie van de makelaar i.v.m. de toestand van het pand en de vraagprijs richtinggevend.

Ook voor de verkoper niets dan voordelen: kennis van de prijzen, kennis van de wetgeving en allerhande voorschriften, aankondiging van de 'te koop stelling', het verzamelen van alle nodige stukken, het regelen van de bezoeken, de onderhandelingen ...een uitgebreid takenpakket dat voor de verkoper zelf té tijdrovend, té omvangrijk en té complex zou zijn (wetgevingen, bepalingen...).

• Bekendmaking:
  

  Werken met een erkende vastgoedmakelaar biedt een hele resem voordelen. De bekendmaking is er één van. De makelaar heeft een aantal goed uitgebouwde communicatiekanalen waarlangs de verkoop van jouw pand kan bekendgemaakt worden. Vooreerst is er de etalage van zijn kantoor, die meestal veel zichtbaarheid creëert in het centrum van de stad. Daarnaast beschikt de makelaar over grote standaardpanelen "TE KOOP" en meestal heeft hij een vaste rubriek in kranten en weekbladen, waar hij op een groot -formaat advertentie al zijn aanbiedingen groepeert. En tenslotte beschikt het gros van de makelaars nu ook reeds over een eigen website.

• Waardering
  

  De makelaar is een vakman met ervaring. Hij weet je al vlug de juiste waarde van je eigendom mee te delen, gebaseerd op ervaring, gelijkaardige verkopen en objectieve criteria. Dankzij de makelaar vermijd je het risico te verkopen voor een prikje of schromelijk over te waarderen.

• Verkoopdossier
  

  De makelaar stelt een volledig verkoopdossier samen, dat de historiek van het goed bevat, samen met alle vereiste documenten.

• Inhoud Verkoopdossier
  

  • Geschreven opdracht:

    Een geschreven opdracht is noodzakelijk. Zoals elk contract beschermt ook deze opdracht beide partijen. In geval van beroepsfout is er een geschreven opdracht nodig om de makelaar aansprakelijk te kunnen stellen.

  • Inlichtingsfiche verkoper:

    elke verkoop kan beïnvloed worden door het huwelijksstelsel, echtscheiding, onverdeeldheid, mede-eigendom, vennootschapsstatuut, ontvoogding, onbekwaamheid, minderjarigheid....

  • Inlichtingen te verkopen goed:

    omvat foto's en stukken zoals plannen, kadastrale legger, bodemattest, hypothecaire toestand, roerende voorheffing, KI, eventuele (huur)contracten, schattingsverslag, EPC, electrische keuring...

• Bezoeken
  

  Het is een essentiële taak van de makelaar kandidaat-kopers rond te leiden en te informeren. Door de organisatie van zijn kantoor verloopt dit vlot. De makelaar is ook een beetje psycholoog en kan uit ervaring meestal vlug geïnteresseerde kandidaten onderscheiden van niet-geïnteresseerde.

• Onderhandelen
  

  Prijsnegotiatie is een vak apart, waar veel regels en technieken komen bij kijken. Je laat het dus best over aan een professional, die weet wanneer het onderste uit de kan bereikt is en die zo het mogelijk afspringen van de onderhandelingen kan vermijden. Na de onderhandelingen volgt dan nog een laatste, belangrijke fase, deze van het afsluiten, het formaliseren van de verkoop.

• Hoe herken je de professionele makelaar?
  

  Het antwoord is heel simpel: een professionele, erkende makelaar herken je aan de koperen plaat, die uithangt aan de gevel van zijn kantoor, waarop zijn naam gegraveerd staat samen met het erkenningnummer, dat hem werd toegekend door het B.I.V., het Beroeps Instituut voor Vastgoedmakelaars. Indien de door u gekozen makelaar geen erkenning kan voorleggen, bedank hem dan voor de moeite. De erkenning houdt in dat de makelaar zich schikt naar de regels en de verordeningen van het B.I.V. Tot voor enkele jaren kon iedereen zomaar makelaar worden, maar sinds 1994 is het vak gereglementeerd, ook naar achtergrond, voorkennis en specifieke opleiding toe. Tevens is elke makelaar verplicht een speciale aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten voor eventuele beroepsfouten. Bij overtreding van de regels kunnen door het B.I.V. zware sancties worden uitgesproken, die kunnen leiden tot definitieve uitsluiting van het vak.

• De opleiding tot makelaar
  

  Bij wet zijn een aantal diploma's bepaald, die toegang verlenen tot het vak van vastgoedmakelaar. De meeste zijn van universitair of hoger niet-universitair niveau. Wie in het bezit is van zo een erkend diploma, heeft toegang tot het vak mits het volgen van een succesvolle stage. Opleidingen en bijscholingen worden overal te lande georganiseerd door het VIZO. De opleidingen omvatten een theoretisch en een praktisch luik. Zo dient elke makelaar jaarlijks een vastgelegd minimumpakket aan bijscholingen te volgen. De inspanningen, die de laatste jaren werden geleverd op het vlak van opleidingen, leiden tot een verdere en betere bescherming van de consument.

• De deontologie van het vak
  

  Onlangs werd een deontologie goedgekeurd en geïnstalleerd, die het vak nog beter moet regelen en aanpassen aan de maatschappij. De deontologie legt de gedragscode vast van de serieuze makelaar, die zich daar dan ook aan houdt. Hij doet dit niet enkel om sancties te voorkomen, maar ook om het vak meer krediet te geven en respect af te dwingen bij de consument. Dit in analogie met andere professionele groepen, zoals bijvoorbeeld accountants, advocaten e.d.

• Een onmisbare schakel
  

  De tussenkomst van een notaris bij de aan- of verkoop van gronden of huizen, is bij wet verplicht. Hoewel een compromis bindend is voor alle partijen, krijgt de eigendomsoverdracht slechts rechtsgeldigheid na het opstellen en het ondertekenen van de notariële akte. De notaris is tevens een goede expert-raadgever in deze complexe materie. Bij vele mensen heerst onzekerheid omtrent de keuze van een notaris. In wezen is de keuze van een notaris volledig vrij, en moet je helemaal geen notaris uit je woonplaats kiezen, hoewel dit voordelen kan hebben op vlak van vertrouwdheid met de situatie.

  In de meeste gevallen wordt gewerkt met de notaris van de koper. Voel je je echter onzeker, dan kan je, zonder meerkost, je laten bijstaan door je eigen, vertrouwde notaris!

• Van compromis tot akte
  

  Tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de officiële akte, wachten de notaris nog een heel pak taken, hoe goed en hoe volledig het compromis ook werd opgesteld. De notaris zoekt de kadastrale gegevens op en controleert deze op juistheid, hij gaat ook alle gegevens na in verband met huidige eigendomstitel, vorige vervreemdingen, erfdienstbaarheden, niet gelichte hypotheken... enz. Daarvoor kan het zeer interessant zijn de notaris reeds van voor de ondertekening van het compromis in te schakelen.

• Taken van de notaris
  

  De eigenlijke taak van de notaris is het opstellen en het bekrachtigen van de notariële akte, die geldt als officiële eigendomstitel. Hij zorgt tevens voor de overschrijving op het hypotheekkantoor. Na ondertekening is de akte tegenstelbaar aan derden, en kan niemand nog beslag laten leggen op de eigendom.

  Naast deze taken bij onderhandse verkopen, is de notaris ook actief op vlak van openbare verkopen.

• De openbare verkoop
  
  • Plaats en organisatie
    

    De openbare verkoop wordt, na de nodige publiciteit, georganiseerd en geleid door een notaris. De meeste openbare verkopen gaan door in een centraal gelegen café of in één of andere andere zaal.

  • Vrijwillig of gedwongen
    

    een gedwongen verkoop vindt meestal plaats tegen de wil van de eigenaar, bijvoorbeeld in geval van faling en/of onvermogen. Een vrijwillige openbare verkoop wordt dikwijls als formule gekozen om een pand of een goed sneller te kunnen verkopen of in de hoop er meer voor te krijgen. Het verkopen gebeurt immers per opbod. Als de hamer gevallen is, bent u nog niet altijd eigenaar, de notaris kan immers bepalen dat er hoger bod mag uitgebracht worden en hij kan een tweede zitdag organiseren.

  • Opgepast
    

    Laat je niet meeslepen door de sfeer in de verkoopzaal! Je zou wel eens gevoelig te veel kunnen betalen. Bepaal voor jezelf vooraf een maximum bod waar je niet boven gaat. Zowel voor de koper als de verkoper geldt het volgende: gehuwde partners moeten beide aanwezig zijn. Vergeet ook niet dat de kosten bij een openbare verkoop hoger liggen! (ongeveer 25%).

• Wat kost een notaris?
  

  Het kostenpakket bij het verlijden van de noratiële akte is drieledig en bestaat uit:

  • Registratierechten
    

    10% van de verkoopwaarde (bij goedkope woningen en met een KI (niet-geïndexeerd) van minder dan 745 EUR geldt het "klein beschrijf" = nu 5% i.p.v. 6%). Deze vermindering geldt enkel voor Vlaanderen.

  • Ereloon notaris
    

    Dit is bepaald bij Koninklijk Besluit, proportioneel en degressief, hetgeen inhoudt dat het percentage kleiner wordt naargelang de verkoopprijs hoger is.

    Per schijf is dat:

    • Tot € 7.500: 4,56%
    • Van € 7.500 tot € 17.500: 2,85%
    • Van € 17.500 tot € 30.000: 2,28%
    • Van € 30.000 tot € 45.495: 1,71%
    • Van € 45.495 tot € 64.095: 1,14%
    • Van € 64.095 tot € 250.095: 0,57%
    • Boven € 250.095: 0,057%

    De notaris is sedert 1 januari 2012 BTW-plichtig geworden. Op het ereloon en op het grootste deel van de diverse kosten (zie hierna) is de koper voortaan 21 % BTW verschuldigd.

  • Kleine kosten
    

    zegels, opzoeken, overschrijven.

  De totale kost bij een openbare verkoop komt op ongeveer 25%. Voor een onderhandse verkoop bedraagt dit 15 à 20%.

• Waarborgen
  

  De notaris staat niet boven de wet. In geval van een beroepsfout ter kwader trouw, kun je terecht bij de dienst Notariële zekerheid vzw, op het nummer 02 - 505 08 81.

  Indien je schade lijdt door een fout of een vergetelheid, niet ter kwader trouw, kun je terugvallen op de Verzekering van het Notariaat.

  Extra info bij de Koninklijke Federatie van Notarissen, op het nummer 02 - 505 08 10 of op volgende website www.notaris.be