De verkoopovereenkomst


Meestal spreekt men over "voorlopige verkoopovereenkomst" of "compromis". Deze benamingen zijn echter misleidend.

Ten onrechte laten zij uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken. Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper die ermee akkoord gaat de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van beide partijen nog terug, ook niet indien er nog geen voorschot is betaald.

Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, de zogenaamde "voorlopige" verkoopovereenkomst, is dus allesbehalve voorlopig. Integendeel, de verkoop is definitief!
Daarom spreken wij beter van een "onderhandse verkoopovereenkomst". Deze vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.

Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Immers, binnen deze termijn dienen de registratierechten te worden betaald. Mocht tijdens deze periode één van de partijen overlijden, dan gaan de rechten en plichten aangegaan bij de onderhandse verkoopovereenkomst automatisch over op de erfgenamen.

Het is dus van het allergrootste belang de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie achteraf. Het opstellen van die overeenkomst is niet altijd eenvoudig.

Door de notaris worden naar aanleiding van het begeleiden van een verkoopdossier een hele reeks opzoekingen gedaan, zodat verkoper en koper met zekerheid de verkoop kunnen sluiten.


Openbare verkoop


Bij een openbare verkoop is er geen aanloopperiode, maar zal de notaris, mits akkoord van de eigenaar, dadelijk toewijzen aan de meestbiedende. Op het ogenblik van de toewijzing is de verkoop gesloten en wordt in de verkoopzaal de akte opgemaakt en ondertekend. De kosten moeten doorgaans binnen de 5 dagen betaald worden. Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal één maand de tijd, daarna moeten intresten wegens laattijdigheid bijbetaald worden. De verkoopsvoorwaarden worden voorgelezen op de verkoopdag zelf. U kan uiteraard ook vooraf inlichtingen vragen bij de verkopende notaris.

Belangrijk om weten is dat u als koper bij de toewijzing geen bedenktijd meer kunt vragen of een opschortende voorwaarde kunt bedingen. U koopt of u koopt niet.

Zorg er daarom voor dat u zich voor de definitieve koopdag voldoende documenteert.

Neem indien nodig vooraf contact op met een financieringsmaatschappij. Deze zal u kunnen vertellen tot hoeveel u kunt opbieden. Dit hangt af van de waarde van het te koop gestelde goed en uiteraard ook van uw financiële mogelijkheden.


Registratiebelasting in het Vlaams Gewest


De registratiebelasting wordt berekend op de overeengekomen prijs, verhoogd met de bedongen lasten, en bedragen normaal 7% voor de aankoop van de enige eigen gezinswoning. Dit tarief is niet langer afhankelijk van het kadastraal inkomen van uw woning.

  • U geniet 7% voor de aankoop indien:

    • de aankoop door één (of meerdere) natuurlijke persoon (personen) gebeurt
    • de aankoop een gezinswoning betreft. Het moet om een bestaande woning gaan, dat hoofzakelijk dient of zal dienen voor de huisvesting van één gezin of een persoon; bouwgronden zijn dus uitgesloten van het gunstregime
    • de koper of kopers nog geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond zijn
    • het om de aankoop van de hele volle eigendom gaat
    • het een zuivere aankoop betreft; ruil of onttrekking aan een vennootschap komen dus niet in aanmerking
    • de koper op het adres van de gekochte woning ingeschreven wordt in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister, binnen de twee jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte
    • Opgelet: voor de aankoop van een onroerend goed dat niet onder deze voorwaarden valt, is het tarief van 10% nog altijd van toepassing!

  • Nieuw abattement (rechtenvermindering)

    Voor gezinswoningen tot en met 200.000 euro, wordt er op de eerste schijf van 80.000 euro geen verkooprecht geheven (dit komt neer op een korting van 5.600 euro).
    Voor gezinswoningen gelegen in de Vlaamse kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel wordt het grensbedrag verhoogd tot 220.000 euro.
    Ook kopers die recht hebben op een verlaagd belastingstarief van 6% (in het kader van energetische renovatie) hebben eveneens recht op een abattement. Dit abattement komt dan neer op een korting van 4.800 euro.

  • Vermindering

    Het standaardtarief kan worden verminderd tot 6% indien de woning voor een belangrijk deel energetisch wordt gerenoveerd (“Ingrijpende energetische renovatie”) binnen de 5 jaar na de aankoop van de woning.
    Meer informatie over de voorwaarden van Ingrijpend energetische renovatie kan je terugvinden op www.energiesparen.be/EPB-pedia/indeling-gebouw/IER.

    Voor een de aankoop van een gezinswoning dat ook een beschermd monument is, bedraagt het tarief 1%, mits 6% investering in behoud van het onroerend erfgoed.

    Voor de aankoop van een woning die voor minstens 9 jaar in verhuur wordt gegeven aan een Sociaal Verhuurkantoor (SVK) bedraagt het tarief eveneens 7%.

  • Meeneembaarheid

    In bepaalde gevallen kan men genieten van een vermindering van de te betalen registratiebelasting.
    “Meeneembaarheid” betekent dat u de voor uw 'oude' woning betaalde registratie in mindering kan brengen van de registratiebelasting die u verschuldigd bent bij de aankoop van een 'nieuwe' woning. Vandaag kan dat tot een bedrag van 12.500 euro (dat bedrag wordt geïndexeerd).


De rol van de makelaar


We beschouwen hier enkel de professionele vastgoedmakelaar, die erkend is door het B.I.V (Belgisch Instituut voor Vastgoedmakelaars). Deze erkenning biedt een hele reeks zekerheden naar vakbekwaamheid en beroepsernst toe. De erkende makelaar heeft alle opleidingen doorlopen, volgt jaarlijks de nodige bijscholingen, is gedekt door de vereiste verzekeringen en volgt de opgelegde beroepscode of deontologie.

Het werken met een erkende makelaar biedt niets dan voordelen. Vooreerst is het gratis voor de koper, want de verkoper betaalt het ereloon! De makelaar stelt een volledig verkoopsdossier samen, waarin zich alle stukken bevinden, die nodig zijn voor de verkoop (attesten, goedkeuringen, stukken in verband met vroegere verkopen...).

Daarnaast is de professionele opinie van de makelaar i.v.m. de toestand van het pand en de vraagprijs richtinggevend.

Ook voor de verkoper niets dan voordelen: kennis van de prijzen, kennis van de wetgeving en allerhande voorschriften, aankondiging van de 'te koop stelling', het verzamelen van alle nodige stukken, het regelen van de bezoeken, de onderhandelingen ...een uitgebreid takenpakket dat voor de verkoper zelf té tijdrovend, té omvangrijk en té complex zou zijn (wetgevingen, bepalingen...).


Bekendmaking


Werken met een erkende vastgoedmakelaar biedt een hele resem voordelen. De bekendmaking is er één van. De makelaar heeft een aantal goed uitgebouwde communicatiekanalen waarlangs de verkoop van jouw pand kan bekendgemaakt worden. Vooreerst is er de etalage van zijn kantoor, die meestal veel zichtbaarheid creëert in het centrum van de stad. Daarnaast beschikt de makelaar over grote standaardpanelen "TE KOOP" en meestal heeft hij een vaste rubriek in kranten en weekbladen, waar hij op een groot -formaat advertentie al zijn aanbiedingen groepeert. En tenslotte beschikt het gros van de makelaars nu ook reeds over een eigen website.


Waardering


De makelaar is een vakman met ervaring. Hij weet je al vlug de juiste waarde van je eigendom mee te delen, gebaseerd op ervaring, gelijkaardige verkopen en objectieve criteria. Dankzij de makelaar vermijd je het risico te verkopen voor een prikje of schromelijk over te waarderen.


Verkoopdossier


De makelaar stelt een volledig verkoopdossier samen, dat de historiek van het goed bevat, samen met alle vereiste documenten.

Inhoud Verkoopdossier

  • Geschreven opdracht:

    Een geschreven opdracht is noodzakelijk. Zoals elk contract beschermt ook deze opdracht beide partijen. In geval van beroepsfout is er een geschreven opdracht nodig om de makelaar aansprakelijk te kunnen stellen.

  • Inlichtingsfiche verkoper:

    elke verkoop kan beïnvloed worden door het huwelijksstelsel, echtscheiding, onverdeeldheid, mede-eigendom, vennootschapsstatuut, ontvoogding, onbekwaamheid, minderjarigheid....

  • Inlichtingen te verkopen goed:

    omvat foto's en stukken zoals plannen, kadastrale legger, bodemattest, hypothecaire toestand, roerende voorheffing, KI, eventuele (huur)contracten, schattingsverslag, EPC, electrische keuring...


Bezoeken


Het is een essentiële taak van de makelaar kandidaat-kopers rond te leiden en te informeren. Door de organisatie van zijn kantoor verloopt dit vlot. De makelaar is ook een beetje psycholoog en kan uit ervaring meestal vlug geïnteresseerde kandidaten onderscheiden van niet-geïnteresseerde.


Onderhandelen


Prijsnegotiatie is een vak apart, waar veel regels en technieken komen bij kijken. Je laat het dus best over aan een professional, die weet wanneer het onderste uit de kan bereikt is en die zo het mogelijk afspringen van de onderhandelingen kan vermijden. Na de onderhandelingen volgt dan nog een laatste, belangrijke fase, deze van het afsluiten, het formaliseren van de verkoop.


Hoe herken je de professionele makelaar?


Het antwoord is heel simpel: een professionele, erkende makelaar herken je aan de koperen plaat, die uithangt aan de gevel van zijn kantoor, waarop zijn naam gegraveerd staat samen met het erkenningnummer, dat hem werd toegekend door het B.I.V., het Beroeps Instituut voor Vastgoedmakelaars. Indien de door u gekozen makelaar geen erkenning kan voorleggen, bedank hem dan voor de moeite. De erkenning houdt in dat de makelaar zich schikt naar de regels en de verordeningen van het B.I.V. Tot voor enkele jaren kon iedereen zomaar makelaar worden, maar sinds 1994 is het vak gereglementeerd, ook naar achtergrond, voorkennis en specifieke opleiding toe. Tevens is elke makelaar verplicht een speciale aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten voor eventuele beroepsfouten. Bij overtreding van de regels kunnen door het B.I.V. zware sancties worden uitgesproken, die kunnen leiden tot definitieve uitsluiting van het vak.


De opleiding tot makelaar


Bij wet zijn een aantal diploma's bepaald, die toegang verlenen tot het vak van vastgoedmakelaar. De meeste zijn van universitair of hoger niet-universitair niveau. Wie in het bezit is van zo een erkend diploma, heeft toegang tot het vak mits het volgen van een succesvolle stage. Opleidingen en bijscholingen worden overal te lande georganiseerd door het VIZO. De opleidingen omvatten een theoretisch en een praktisch luik. Zo dient elke makelaar jaarlijks een vastgelegd minimumpakket aan bijscholingen te volgen. De inspanningen, die de laatste jaren werden geleverd op het vlak van opleidingen, leiden tot een verdere en betere bescherming van de consument.


De deontologie van het vak


Onlangs werd een deontologie goedgekeurd en geïnstalleerd, die het vak nog beter moet regelen en aanpassen aan de maatschappij. De deontologie legt de gedragscode vast van de serieuze makelaar, die zich daar dan ook aan houdt. Hij doet dit niet enkel om sancties te voorkomen, maar ook om het vak meer krediet te geven en respect af te dwingen bij de consument. Dit in analogie met andere professionele groepen, zoals bijvoorbeeld accountants, advocaten e.d.

Een onmisbare schakel


De tussenkomst van een notaris bij de aan- of verkoop van gronden of huizen, is bij wet verplicht. Hoewel een compromis bindend is voor alle partijen, krijgt de eigendomsoverdracht slechts rechtsgeldigheid na het opstellen en het ondertekenen van de notariële akte. De notaris is tevens een goede expert-raadgever in deze complexe materie. Bij vele mensen heerst onzekerheid omtrent de keuze van een notaris. In wezen is de keuze van een notaris volledig vrij, en moet je helemaal geen notaris uit je woonplaats kiezen, hoewel dit voordelen kan hebben op vlak van vertrouwdheid met de situatie.

In de meeste gevallen wordt gewerkt met de notaris van de koper. Voel je je echter onzeker, dan kan je, zonder meerkost, je laten bijstaan door je eigen, vertrouwde notaris!


Van compromis tot akte


Tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de officiële akte, wachten de notaris nog een heel pak taken, hoe goed en hoe volledig het compromis ook werd opgesteld. De notaris zoekt de kadastrale gegevens op en controleert deze op juistheid, hij gaat ook alle gegevens na in verband met huidige eigendomstitel, vorige vervreemdingen, erfdienstbaarheden, niet gelichte hypotheken... enz. Daarvoor kan het zeer interessant zijn de notaris reeds van voor de ondertekening van het compromis in te schakelen.


Taken van de notaris


De eigenlijke taak van de notaris is het opstellen en het bekrachtigen van de notariële akte, die geldt als officiële eigendomstitel. Hij zorgt tevens voor de overschrijving op het hypotheekkantoor. Na ondertekening is de akte tegenstelbaar aan derden, en kan niemand nog beslag laten leggen op de eigendom.

Naast deze taken bij onderhandse verkopen, is de notaris ook actief op vlak van openbare verkopen.


De openbare verkoop


  • Plaats en organisatie

    De openbare verkoop wordt, na de nodige publiciteit, georganiseerd en geleid door een notaris. De meeste openbare verkopen gaan door in een centraal gelegen café of in één of andere andere zaal.

  • Vrijwillig of gedwongen

    een gedwongen verkoop vindt meestal plaats tegen de wil van de eigenaar, bijvoorbeeld in geval van faling en/of onvermogen. Een vrijwillige openbare verkoop wordt dikwijls als formule gekozen om een pand of een goed sneller te kunnen verkopen of in de hoop er meer voor te krijgen. Het verkopen gebeurt immers per opbod. Als de hamer gevallen is, bent u nog niet altijd eigenaar, de notaris kan immers bepalen dat er hoger bod mag uitgebracht worden en hij kan een tweede zitdag organiseren.

  • Opgepast

    Laat je niet meeslepen door de sfeer in de verkoopzaal! Je zou wel eens gevoelig te veel kunnen betalen. Bepaal voor jezelf vooraf een maximum bod waar je niet boven gaat. Zowel voor de koper als de verkoper geldt het volgende: gehuwde partners moeten beide aanwezig zijn. Vergeet ook niet dat de kosten bij een openbare verkoop hoger liggen! (ongeveer 25%).


Wat kost een notaris?


Het kostenpakket bij het verlijden van de noratiële akte is drieledig en bestaat uit:

  • Registratierechten

    10% van de verkoopwaarde (bij goedkope woningen en met een KI (niet-geïndexeerd) van minder dan 745 EUR geldt het "klein beschrijf" = nu 5% i.p.v. 6%). Deze vermindering geldt enkel voor Vlaanderen.

  • Ereloon notaris

    Dit is bepaald bij Koninklijk Besluit, proportioneel en degressief, hetgeen inhoudt dat het percentage kleiner wordt naargelang de verkoopprijs hoger is.

    Per schijf is dat:
    Tot € 7.500: 4,56%
    Van € 7.500 tot € 17.500: 2,85%
    Van € 17.500 tot € 30.000: 2,28%
    Van € 30.000 tot € 45.495: 1,71%
    Van € 45.495 tot € 64.095: 1,14%
    Van € 64.095 tot € 250.095: 0,57%
    Boven € 250.095: 0,057%

    De notaris is sedert 1 januari 2012 BTW-plichtig geworden. Op het ereloon en op het grootste deel van de diverse kosten (zie hierna) is de koper voortaan 21 % BTW verschuldigd.

  • Kleine kosten

    zegels, opzoeken, overschrijven.

De totale kost bij een openbare verkoop komt op ongeveer 25%. Voor een onderhandse verkoop bedraagt dit 15 à 20%.


Waarborgen


De notaris staat niet boven de wet. In geval van een beroepsfout ter kwader trouw, kun je terecht bij de dienst Notariële zekerheid vzw, op het nummer 02 - 505 08 81.

Indien je schade lijdt door een fout of een vergetelheid, niet ter kwader trouw, kun je terugvallen op de Verzekering van het Notariaat.

Extra info bij de Koninklijke Federatie van Notarissen, op het nummer 02 - 505 08 10 of op volgende website www.notaris.be